재산세 절세 가족법인 전환으로

보유세 1억 피하고 재산세 7천만 원 절감

부동산 자산가들에게 매년 6월은 두려움의 달이죠.

공시가격 현실화와 다주택자에 대한 규제로 인해 가만히 쥐고만 있어도 수천만 원에서 수억 원에 달하는 재산세와 종합부동산세(종부세) 고지서가 날아오기 때문인데요.

수 많은 자산가들이 똑같이 이야기합니다.

세금이 무서워 팔려고 하니, 양도소득세가 절반을 넘게 뺏어가기에 이러지도 저러지도 못하고 피가 마른다고요.

자, 그럼 단순히 이번 연도의 세금을 내고 끝나는 문제가 아니라 매년 반복되는 고정 지출을 끊어내는 완벽한 재산세 절세 전략이 필요한 상황임을 인지하셨을 겁니다.

오늘은 서울 핵심 지역에 다주택을 보유하여 매년 1억 원의 보유세 폭탄을 맞던 고액 자산가가, 세무법인 테헤란의 종합 부동산 컨설팅을 통해 매년 7천만 원의 세금을 아끼고 안전하게 자산을 이전한 성공 사례를 이야기하려 합니다.

매년 불어나는 자산을 온전하게 지키기 위한 전략? 직접 확인해 보시죠.

1. 재산세 절세, 보유세 방어 및 자산 이전 해결 개요

✔ 사건명: 고액 자산가 부동산 종합 컨설팅 (보유세 방어 및 증여 설계)

✔ 대상: 서울 및 수도권 내 아파트 및 상가 등 다주택 보유자 (약 150억 원 규모)

✔ 핵심 쟁점

– 징벌적 수준 종합부동산세 및 재산세 누적 부담 (매년 현금 유출)

– 주택 매각 시 중과세율 적용으로 인한 막대한 양도소득세 발생 위기

– 향후 수십억 원대 상속세 리스크

✔ 결과

– 명의 분산 및 법인 전환 통해 종부세 및 재산세 절세 매년 약 7천만 원 달성

– 부담부증여 실행, 단기 양도세 5억 원 방어 및 장기 상속세 재원 마련

2. 재산세 절세 사건의 위기: “팔지도, 갖고 있지도 못하는 진퇴양난의 늪”

본 사건의 의뢰인은 은퇴 후 임대 소득으로 생활하시는 60대 자산가였습니다.

과거에 취득한 아파트 3채와 꼬마빌딩 1채의 가치가 급등하면서 자산 규모는 150억 원대로 불어났지만, 현실은 세금 푸어에 가까웠는데요.

매년 6월 1일 과세기준일이 지나면 1억 원에 육박하는 종부세와 재산세 고지서가 날아왔고, 임대 수익의 대부분을 세금 내는 데 써야만 했습니다.

견디다 못해 주택을 처분하려 했으나, 다주택자 중과세가 적용되어 양도소득세만 15억 원 이상이 산출되는 상황이셨죠.

자녀에게 단순 증여를 하자니 증여세 역시 수억 원에 달했고 은퇴 자금은 말라가는 상황에 세금은 매년 오르는 숨 막히는 상황.

꼬여버린 현금 흐름을 바로잡고 합법적인 재산세 절세 솔루션이 시급했습니다.

3. 세무법인 테헤란의 재산세 절세 전략: 취득-보유-양도의 ‘입체적 재설계’

세무법인 테헤란의 재산제세 전담팀은 단편적인 매각이 아닌,

가족 전체의 자산 포트폴리오를 새로 짜는 마스터 플랜을 세워 의뢰인께 제공하였습니다.

① 가족법인 설립을 통한 수익형 부동산 현물출자

개인 명의로 집중된 자산을 분산하는 것이 첫걸음이었습니다.

자녀들을 주주로 하는 ‘가족법인’을 설립하고, 임대 수익이 발생하는 상가(꼬마빌딩)를 법인으로 현물출자(부동산을 출자하여 주식을 취득)했죠.

이를 통해 최고 49.5%에 달하던 개인 종합소득세율을 19%의 낮은 법인세율로 떨어뜨렸고, 개인 명의의 자산 가액을 낮춰 종부세와 재산세 절세 효과를 극대화 할 수 있었습니다.

② 세금의 무게를 나누는 전략적 부담부증여

팔면 양도세 폭탄, 그냥 주면 증여세 폭탄인 다주택 리스크를 ‘부담부증여’로 돌파했습니다.

단, 아파트에 껴있는 전세 보증금을 자녀가 승계하는 조건으로 주택을 증여는데요.

자녀는 보증금을 뺀 순수 자산 가치에 대해서만 증여세를 내어 세 부담을 확 낮췄고, 의뢰인은 보증금만큼을 양도한 것으로 보아 세금을 내야하지만, 필요경비 발굴을 통해 일반 양도 대비 수억 원의 세금을 방어할 수 있었습니다.

③ 과세기준일 타임어택 회피 전략

모든 부동산 세금의 기준은 6월 1일입니다.

테헤란은 법인 전환과 증여 등 모든 소유권 이전 등기 절차를 5월 말일까지 완벽하게 끝마쳤습니다.

단 며칠 차이로 그해에 발생할 1억 원의 보유세 폭탄을 통째로 소멸시키는, 타이밍이 만들어낸 재산세 절세 전략이었죠.

조금이라도 지체했다간 세무사 비용을 투자했음에도 수억 원의 손해를 보셨을 상황이었는데요.

모든 절차를 기한 내 마무리 하며 세무법인 테헤란을 선택하신 건 후회없는 선택이 되셨다며 그제서야 편안한 미소를 보이셨습니다.

“부동산 세금, 가만히 있으면 자산을 갉아먹는 가장 큰 위협이 됩니다.”

부동산 자산가들의 재산세 절세는 선택이 아닌 필수 생존 전략입니다.

종부세, 재산세, 양도세, 증여세는 하나의 유기체처럼 연결되어 있습니다.

한쪽 세금을 줄이려다 다른 쪽에서 폭탄이 터지는 낭패를 겪지 않으려면 자산 전체를 꿰뚫어 보는 전문가의 ‘구조 설계’가 반드시 필요하다는 것은 이미 잘 알고 계실테니,

매년 날아오는 억대의 세금 고지서 때문에 밤잠을 설치고 계셨다면,

자녀에게 재산을 물려주고 싶어도 막대한 세금 때문에 주저하고 계셨다면,

부동산 세금의 판을 바꾸는 세무법인 테헤란에서 온전히 물려주실 수 있도록 확실한 길을 열어가시길 바랍니다.