업무사례
토지 증여세, 공시지가로 신고했는데 추징? 평가액이 달라진 이유
※ 본 사례는 의뢰인 정보 보호를 위해 일부 각색된 내용입니다.
“거래된 적도 없는 땅인데, 옆 토지 가격으로 세금을 더 내야 한다고요?”
부모님께 토지를 증여받은 A 씨는 개별공시지가를 기준으로 신고와 납부를 마쳤습니다.
해당 토지를 매매한 내역이 없었기에, 공시지가로 계산하면 문제없을 것이라고 생각했던 것이죠.
하지만 몇 달 뒤 과세관청에서 인근 토지의 거래가액을 근거로 평가액을 다시 검토해야 한다는 안내를 받았습니다.
예상되는 추가 세액은 약 7,000만 원이었습니다.
이미 세금을 낸 A 씨로서는 납득하기 어려운 상황이었습니다.
다만 토지 증여세는 시가를 기준으로 평가하는 것이 원칙입니다. 해당 토지에 거래가 없다는 이유만으로 개별공시지가를 적용할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
반대로 가까운 토지의 거래가 확인됐다고 해서 그 가격을 그대로 받아들여야 하는 것도 아닙니다.
이번 사례에서는 비교 대상 토지의 조건과 거래가액의 적용 근거를 확인하는 일이 추가 세액을 조정하는 출발점이 됐습니다.
1. 토지 증여세 평가액 차이에 따른 추징 대응 개요
✔ 사건명: 토지 증여재산 평가액 차이에 따른 증여세 추징 대응
✔ 대상: 부모 소유 토지를 증여받고 개별공시지가를 기준으로 신고한 40대 자녀
✔ 핵심 문제
– 증여받은 토지에 매매 내역이 없다는 이유로 개별공시지가를 적용해 신고 완료.
– 과세관청이 인근 토지의 거래가액을 평가 근거로 제시하면서 신고 평가액과 차이 발생.
– 비교 토지의 조건과 거래가액 적용 가능성을 검토해야 하는 상황에서 약 7,000만 원의 추가 세액 예상.
✔ 최종결과
– 위치·지목·이용 상황·도로 접근성 등을 대조해 비교 거래가액을 그대로 적용하기 어려운 사유 소명.
– 별도로 확인된 평가 근거를 반영해 추가 세액을 약 2,500만 원으로 조정, 최초 예상액 대비 약 4,500만 원 부담 감소.
2. 같은 동네에 있는 땅인데, 같은 가격으로 계산해도 될까요?
A 씨가 신고 당시 확인한 것은 증여받은 토지 자체의 매매 내역이었습니다.
별도 거래가 없으니 개별공시지가를 적용하면 된다고 판단했지만, 증여재산 평가에서 살펴볼 자료는 해당 토지의 거래에 한정되지 않습니다.
요건을 충족하는 유사 재산의 매매사례가액 등도 시가 판단에 활용될 수 있기 때문입니다.
개별공시지가는 시가를 확인하기 어려울 때 사용하는 보충적 평가방법입니다.
따라서 적용 가능한 시가 자료가 있는지 먼저 검토해야 합니다.
이번 사례에서도 과세관청은 인근 토지의 거래가액을 제시했습니다.
그 가격을 반영하면 증여재산 평가액이 높아지고, 토지 증여세도 추가로 발생하는 구조였습니다.
그러나 토지는 아파트처럼 단순한 거리나 면적만으로 비교하기 어렵습니다.
도로에 접한 토지와 진입이 어려운 토지, 실제 활용할 수 있는 범위가 다른 토지를 가까이 있다는 이유만으로 같은 조건이라고 볼 수는 없습니다.
공부상 지목이 같더라도 실제 이용 상황과 제한 사항이 다를 수 있습니다.
면적과 형상, 도로 접근성 역시 함께 확인해야 하죠.
따라서 A 씨에게 필요한 것은 “공시지가로 신고했으니 맞다”는 주장이 아니었습니다.
비교 토지가 증여받은 토지와 어떤 점에서 다르고, 그 차이가 거래가액 적용에 어떤 영향을 주는지 자료로 설명해야 했습니다.
3. 테헤란의 해결 전략, 비교 가격을 다투려면 토지의 차이부터 입증해야 합니다
테헤란의 대응 방식에 맞춰 구성한 이번 가상 사례에서는 제시된 거래가액의 적용 근거부터 확인했습니다.
이후 비교 토지와 증여 토지의 조건을 대조하고, 별도로 확보한 평가자료를 반영해 토지 증여세를 다시 계산하는 순서로 검토했습니다.
① 비교 거래의 시점과 평가 근거 확인
먼저 과세관청이 제시한 거래의 시점과 내용을 확인했습니다.
증여일을 기준으로 평가에 활용할 수 있는 자료인지, 평가기간 밖의 거래라면 적용에 필요한 요건과 절차를 갖췄는지 검토했습니다.
거래가격이 높거나 낮다는 판단에 앞서, 해당 거래를 증여재산의 평가 근거로 사용할 수 있는지부터 살핀 것입니다.
② 지목·이용 상황·도로 접근성 차이 소명
다음으로 토지 관련 공부와 현황 자료를 대조했습니다.
두 토지가 같은 가격 수준으로 비교될 수 있는 위치인지, 지목과 실제 이용 형태가 유사한지, 도로 접면과 진입 조건에 차이가 있는지 확인했습니다.
차이가 드러난 항목은 관련 자료와 연결해 정리했습니다.
단순히 “우리 땅은 가치가 낮다”고 주장하는 대신, 비교 토지의 거래가액을 그대로 적용하기 어려운 이유를 항목별로 설명한 것이죠.
③ 다른 평가 근거까지 제시해 추가 세액 조정
비교 거래의 적정성을 다투는 것과 증여 토지의 적정 평가액을 설명하는 것은 별개의 작업입니다.
제시된 거래가액을 적용하기 어렵다고 해서 곧바로 개별공시지가가 인정되는 것은 아닙니다.
다른 적용 가능한 시가 자료가 있는지도 확인해야 합니다.
이번 가상 사례에서는 별도로 확인된 평가 근거를 함께 제시하고, 이를 반영한 평가액으로 추가 세액을 재검토했습니다.
그 결과 약 7,000만 원으로 예상됐던 추가 세액은 약 2,500만 원으로 조정됐습니다. 최초 예상액 대비 약 4,500만 원의 부담이 줄었습니다.
“인근 거래가 있다는 것과, 그 가격을 내 토지에 적용할 수 있다는 것은 다릅니다.”
공시지가로 신고를 마쳤는데 추가 세금이 예상된다는 안내를 받으면 당황스러우실 겁니다.
하지만 기존 신고가 무조건 맞다고 주장하거나, 과세관청이 제시한 가격을 그대로 받아들이기 전에 확인할 부분이 있습니다.
어떤 거래를 비교 대상으로 삼았는지, 두 토지의 조건이 실제로 유사한지, 다른 평가자료는 없는지부터 살펴야 합니다.
토지 증여세 대응은 평가액이 높다는 주장만으로 해결되지 않습니다. 비교 대상의 차이와 적정 평가 근거를 자료로 설명하는 과정이 필요합니다.
세무법인 테헤란은 제시된 거래자료와 토지의 개별 조건을 대조하고, 확보한 평가 근거를 바탕으로 소명 방향을 검토합니다.
평가액 변경에 따른 추가 세액과 가산세 적용 여부도 함께 살펴드립니다.
토지 증여세 신고 후 예상하지 못한 추가 과세 안내를 받으셨다면, 기존 신고자료와 제시된 평가 내역을 바탕으로 검토받아 보시기 바랍니다.
실제로 반영해야 할 세금과 소명할 부분을 구분하는 것부터 시작해야 합니다.
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