부동산 시장 정책의 변화?
감독원 출범과 규제 강화 속 다주택자 절세 전략은

오는 2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 종료됩니다.

지금 부동산 시장은 규제 완화를 통한 퇴로 열기와 강력한 감독 기구 설립을 통한 시장 통제라는, 두 가지 상반된 흐름이 거세게 충돌하는 과도기를 지나고 있죠.

정부는 다주택자들에게 현실적인 매도 기회를 부여하여 매물 잠김 현상을 해소하고 시장 안정을 꾀하려는 한편, 동시에 시장 교란 행위에 대해서는 신설되는 감독원을 통해 빈틈없는 감시망을 구축하겠다는 의지를 보이고 있는데요.

유예 종료 시점까지 남은 시간은 불과 3개월 남짓.

이 짧은 기간 동안 어떤 결정을 내리느냐에 따라 자산의 향방은 완전히 달라질 수 있겠습니다.

해서 부동산 시장 정책변화 이후 최소한의 손해, 극한의 실익을 위해 중과 유예 종료 이후 달라질 변화와 현 시점에서 반드시 점검해야 할 포인트를 짚어보고자 합니다.

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정부는 양도세 중과 배제 혜택이 종료되는 시점에 맞춰, 그동안 시장의 발목을 잡았던 실거주 의무 규정을 대폭 손질하며 매도 유인을 강화하고 있습니다.

핵심은 무주택자가 전세를 끼고 주택을 매수하는 경우(갭투자 형태), 실거주 의무를 최장 2년까지 유예할 수 있도록 길을 터준 것입니다.

물론 임차인 퇴거 후에는 매수자가 즉시 전입하여 실거주해야 한다는 단서 조항은 유지되지만, 이는 매수자의 진입 장벽을 낮춰 다주택자가 매물을 던질 때 받아줄 수요층을 확보해주겠다는 의도로 풀이할 수 있죠.

이번 부동산 시장 정책 조치는 단순한 1주택자의 갈아타기 지원을 넘어, 매도자(다주택자)와 매수자 간의 수급 불균형을 해소하는 데 초점을 맞추고 있는데요. 실제로 시장에서는 5월 9일까지 잔금을 치르거나 등기를 마치는 조건으로 중과를 면제받기 위해, 급매물을 내놓는 움직임이 포착되고 있습니다.

이에 따라 시장의 매물 건수는 증가 추세로 돌아섰고 특히 고가 주택이 밀집한 강남권이나 마용성(마포·용산·성동) 지역에서도 보유세 부담을 느낀 1주택자와 다주택자들의 매물이 겹치며 시장의 눈치 싸움이 치열해지고 있습니다.

다만, 매수자들 역시 정책의 변동성과 금리 추이를 관망하고 있어, 실제 계약 체결 속도는 매물 증가 속도를 따라잡지 못하는 ‘거래 절벽 속 매물 적체’ 현상이 일부 나타나고 있습니다. 이는 매도 타이밍을 잡는 것이 그 어느 때보다 중요하다는 반증이기도 합니다.

다만, 부동산 시장 정책 변화 후 당근과 같은 세제 혜택과는 별개로, 채찍에 해당하는 강력한 규제 기구도 출범을 앞두고 있습니다.

바로 ‘부동산 감독원’입니다.

그동안 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등으로 분산되어 있던 부동산 시장 견제 및 감시 기능을 하나의 컨트롤 타워로 통합하겠다는 것인데요.

이는 단순한 행정 편의를 넘어, 시장 통제력이 획기적으로 강화됨을 시사합니다.

부동산 감독원이 본격적으로 가동되면, 기관 간 정보 공유의 지체 현상이 사라집니다. 즉, 부동산 거래 분석부터 자금 출처 조사, 탈세 혐의 포착까지의 과정이 실시간에 가깝게 이루어질 가능성이 높아진거죠.

과거처럼 “운 좋게 안 걸리겠지”라는 안일한 생각으로 편법 증여나 다운계약 등을 시도했다가는 즉각적인 소명 요구를 받게 될 것입니다.

장기적으로는 투기 세력을 근절하고 실수요자 중심의 투명한 시장을 만들겠다는 긍정적 취지이나, 당장 다주택자나 고가 주택 보유자 입장에서는 자금 조달 계획서의 정밀 검증 등 심리적, 행정적 압박이 가중될 수밖에 없는 상황이 됐죠.

부동산 시장 정책 변화, 이제는 시간이 얼마 남지 않았습니다. 명확한 노선을 정해야 할 때입니다.

만약 매도를 결심하셨다면?

날짜 계산에 목숨을 거셔야 합니다. 양도소득세 중과 배제 혜택을 받기 위해서는 2026년 5월 9일 이전에 ‘잔금 청산’ 또는 ‘소유권 이전 등기 접수’ 중 빠른 날이 도래해야 합니다.

단 하루라도 늦어질 경우, 기본 세율(6~45%)이 아닌 중과세율(기본세율 + 20~30%p)이 적용되어 세금이 2배 이상 폭증할 수 있습니다. 계약일 기준이 아님을 명심하십시오.

반면 보유를 선택하셨다면?

철저한 득실 계산이 선행되어야 합니다.

향후 기대되는 시세 차익이 중과된 양도세와 매년 부과될 종합부동산세 등 보유세 부담을 상쇄하고도 남는지 냉정하게 따져보아야 합니다.

만약 매도도, 보유도 부담스럽다면 증여가 합리적인 출구 전략이 될 수 있습니다.

최근에는 배우자나 자녀에게 부담부증여를 활용하여 자산을 이전함으로써, 양도세 중과 이슈를 피하고 미래의 상속세 재원을 마련하는 방식이 활발히 논의되고 있습니다.

다만, 이 모든 결정은 감으로 하는 것이 아닌 세후 수익률을 엑셀로 뽑아보고, 시나리오별 예상 세액을 비교 분석한 뒤 내려야 하는 ‘숫자의 영역’입니다.

가능한 전문 세무사와 충분한 상의를 거친 후 현명한 결정을 내리시길 권해드리며 마칩니다.

“2026년의 부동산 시장 정책은 그 어느 때보다 과감하고 속도감 있게 전개되고 있습니다.”

잘못된 판단 한 번이 돌이킬 수 없는 세금 폭탄으로 돌아오기도 하고,

반대로 적절한 타이밍의 의사결정이 수억 원의 자산을 지키는 방패가 되기도 합니다.

본인의 상황이 복잡하게 얽혀있다면, 혼자 고민하며 시간을 허비하기보다 반드시 전문가와 함께 구체적인 시뮬레이션을 돌려보시길 바랍니다.